Stadt- und Bauleitplanung

Stadtverwaltung Mittenwalde
Fachbereich Infrastrukturservice
Abteilung Bauamt

Rathausstraße 8
15749 Mittenwalde

Frau Mende
Bauantragsverwaltung
& Stadtplanung

Telefon: 033764 / 898 - 23
E-Mail: SG_bauamt@mittenwalde.de


Marek Kleemann
Fachbereichsleiter

Telefon: 033764 / 898 - 36
E-Mail:
FB_Infrastrukturservice@mittenwalde.de

- Leitung Bauamt
- Bauleitplanung
- Baulücken
- Bauordnungsrecht
- Fluglärmkommission

Das Sachgebiet Stadtplanung befasst sich mit allen Fragen der Bauleitplanung im Stadtgebiet. In Zusammenarbeit mit Planern, Behörden und politischen Vertretern der Stadt setzt die Stadtplanung die politischen Ziele der Stadtentwicklung um. 

 

Im Rahmen vorgeschriebener Beteiligungsverfahren etwa bei der Erstellung einer städtebaulichen Satzung für das Stadtgebiet, wie auch bei Fragen zu vorliegenden rechtlichen Bedingungen für den Kauf oder die bauliche Entwicklung von Grundstücken geben wir gern Auskunft.

 

Wenn Sie Fragen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks rechtsverbindlich klären lassen wollen, wenden Sie sich bitte an die hierfür zuständige untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Dahme-Spreewald.

 

Darüber hinaus befasst sich die Stadtplanung mit kommunalen Aufgaben im Bereich der Umsetzung der Umgebungslärmrichtlinie der Europäischen Union und planungsrelevanter Fragen bezüglich der Lärmbelastung durch den Flughafen BER.

 

Weiter unten auf der Seite erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Grundlagen der Bauleitplanung in der Stadt sowie zentrale Begriffe des Bauordnungsrechts.

Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist ein zweistufiges System, bestehend aus den Instrumenten des Flächennutzungsplans und der Bebauungspläne. Während Flächennutzungspläne auf Grundlage landesplanerischer Vorgaben lediglich Zielplanungen mit behördeninterner Verbindlichkeit darstellen, sind Bebauungspläne rechtswirksame Satzungsdokumente, die direkten Einfluss auf die Nutzung von Flächen und die Art der Bebauung durch Bürgerinnen und Bürger sowie Unternehmen haben.

Weitere Planungen wie Innenbereichs-, Außenbereichssatzungen (§§ 34 und 35 des Baugesetzbuchs) sowie Sanierungssatzungen fallen auch unter den Begriff der Bauleitplanung. 

Als schnell wachsende Gemeinde am Rand Berlins sieht sich die Stadtplanung zudem oft mit der Frage nach noch verfügbaren bebaubaren Grundstücken konfrontiert. Diese so genannten Baulücken werden katalogisiert und deren Entwicklung beobachtet. Die gezielte Entwicklung im Rahmen politischer Vorgaben ist ebenfalls Aufgabe der Stadtplanung.

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Bauordnungsrecht

Ob eine Satzung für ein Grundstück vorliegt oder welche grundsätzlichen Vorgaben durch das Baugesetzbuch bereits geregelt sind, sollte in jedem Fall vor dem Erwerb oder der angehenden Planung einer Baumaßnahme in Erfahrung gebracht werden.

Planungsrechtliche Vorschriften regelt das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Entscheidend für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist, in welchem Bereich sich das zu bebauende Grundstück befindet. Grundsätzlich kann planungsrechtlich in drei wesentliche Bereiche unterteilt werden:

 

Gebiete im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes:

Bebauungspläne werden von der Stadt Mittenwalde als Satzungen aufgestellt und beschlossen. Bebauungspläne regeln mittels sogenannter Festsetzungen die bauliche oder sonstige Nutzbarkeit von Grundstücken innerhalb ihres klar abgegrenzten Geltungsbereiches. 

 

Innenbereich (§ 34 BauGB):

Hierzu zählen alle Flächen, die im Zusammenhang bebaut sind.

 

Außenbereich (§ 35 BauGB):

Zu Außenbereichen gehören Flächen der Gemeinde, die sich außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans befinden.

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Wichtige Begriffe

Innenbereich

Im Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach der vorhandenen Bebauung der näheren Umgebung.

Ein Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, wenn es Teil einer tatsächlich aufeinanderfolgenden, zusammenhängenden Bebauung ist, die keine eindeutige, ins Auge fallende bedeutsame Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs, wie z. B. größere unbebaute Flächen, aufweist und den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt.

Ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen (§ 34 BauGB).

Bereiche die weitestgehend von Wochenendhausbebauung geprägt sind zählen nach der derzeitigen Rechtsprechung zumeist nicht zum Innenbereich gemäß § 34 BauGB.

Für die Ortsteile Brusendorf, Gallun und Töpchin existieren sogenannte Innenbereichssatzungen die den bestehenden Innenbereich in Form einer Karte darstellen. Die Darstellungen finden Sie ebenfalls im Geoportal der Stadt Mittenwalde.

Vereinzelt hat die Stadt auch über sogenannte Ergänzungs- oder Entwicklungssatzungen ehemalige Außenbereichsflächen zum Innenbereich erklärt und somit bebaubar gemacht. Diese Umwandlung geht zumeist mit konkreten Auflagen (z.B. Pflanzungen) in den jeweiligen Satzungen einher, die im Rahmen der Ausnutzung des Baurechtes z.B. im Bauantrag nachzuweisen sind.

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Außenbereich

Der Außenbereich soll von Bebauung freigehalten werden - mit Ausnahme der nach § 35 Absatz 1 BauGB privilegierten Vorhaben. Hierzu zählen zum Beispiel Vorhaben, die einem land-, forstwirtschaftlichen und gartenbaulichen Betrieb dienen, Vorhaben der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft, Wind- und Wasserenergieanlagen, Vorhaben zur energetischen Nutzung von Biomasse und Kernenergieanlagen.

Vorhaben, die nicht zu den privilegierten Vorhaben zählen, wie zum Beispiel Wochenend- und die meisten Wohnhäuser, werden sonstige Vorhaben genannt und sind im Außenbereich in der Regel nicht zulässig.

Ausnahmsweise kann eine Bebauung dennoch zulässig sein, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist.

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Baulücken

Baulücken sind Flächen die sich rechtlich gesehen zur Bebauung eignen und wo noch keine Wohn- bzw. Gewerbebebauung vorliegt. Sie werde in der Stadt nach Kategorien getrennt erfasst und in ihrer Entwicklung beobachtet. Die Kategorien orientieren sich an den planungsrechtlichen Grundlagen Innenbereich, Außenbereich und Bebauungsplan des Baugesetzbuches aber auch an der Erschließung und der zeitlichen Verfügbarkeit. Die Ergebnisse dieser Erfassung werden in einem Baulückenkataster dargestellt und sollen in absehbarer Zeit auch im Geoportal der Stadt zu finden sein.

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Haus- und Grundstückskauf

Wir raten Ihnen dringend, vor jedem Haus- oder Grundstückskauf die Machbarkeit Ihrer persönlichen Planungen zu prüfen – nicht auf jedem Grundstück ist jedes Bauvorhaben realisierbar und nicht jedes Gebäudes hat den Genehmigungsstatus des es bräuchte. Um sich vor „Schwarzbauten“ zu schützen ist es unabdingbar vom Vorbesitzer für alle Gebäude die erforderlichen Genehmigungsunterlagen zu übernehmen. Durch die Änderungen in der Verwaltungsstruktur in den letzten Jahrzehnten aber auch durch begrenzte Archivfristen ist es nicht sichergestellt, dass  Baugenehmigungsunterlagen auch bei den Behörden vorliegen. Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Grundstückseigentümers und somit auch die Verantwortung für ggf. vorhandene Schwarzbauten. 

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Termine und Höhepunkte

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